旅館業の許可と建築基準法｜消防の手続きだけでは足りない民泊・簡易宿所の注意点

「空き家の戸建てを買って、簡易宿所として貸し出したい」「200㎡以下なら建築の手続きはいらないと聞いた」。そう考えて物件探しを始めている方は、2026年5月に国から出た通知を一度確認しておくことをおすすめします。

2026年5月28日、厚生労働省と国土交通省が連名で、旅館業の許可を出す際に建物が建築基準法に適合しているかを確認するよう、全国の保健所設置自治体に求める通知を出しました。住宅を旅館・簡易宿所に用途変更する場合、用途変更する床面積が200㎡以下でも「建築士による証明書」を求めるよう、国が自治体に示したものです。静岡県内では、浜松市保健所が2026年8月1日からこの書類の提出を求めています。

物件を買ってから「証明書が出せない」「大きな改修が必要」とわかると、開業そのものが難しくなるおそれがあります。消防設備の工事や消防署の検査を終えたあとでも、建築基準法の確認で旅館業の許可を受けられない可能性があります。静岡・山梨で消防設備の点検・工事と届出をサポートしているニッセー防災が、通知の内容と、民泊・簡易宿所用の物件を買う前に確認しておきたいことを整理します。

民泊・簡易宿所の開業をご検討中の方へ。
物件の消防設備の確認から工事・届出まで、ニッセー防災にご相談ください。

2026年5月28日の国の通知で何が変わったのか

通知の名前は「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」（健生衛発0528第1号・国住指第164号）です。法律が改正されたわけではなく、国が都道府県・保健所設置市・特別区に対して、旅館業の許可を出すときの確認を徹底するよう求めたものです。消防庁からも各都道府県の消防部局へ周知されています。

通知では、一戸建て住宅や共同住宅をホテル・旅館（簡易宿所を含む）に用途変更する場合について、保健所が許可の際に次の書類を求めるよう示しています。

用途変更する床面積の合計	建築確認の手続き	旅館業の許可時に求められる書類
200㎡を超える	必要	用途変更に係る確認済証
200㎡以下	不要	建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書

ポイントは、用途変更する床面積が200㎡以下の場合です。建物全体の延べ面積ではなく、旅館業に使う部分の床面積の合計で判断します。これまでも建築基準法への適合そのものは必要でしたが、浜松市のように、今回の通知を受けて新たに書類の提出を求め始めた自治体もあります。書類を求める地域では、建築士が建物を調べて「建築基準法などの規定に合っている」と証明できなければ、旅館業の許可を受けにくくなります。

「200㎡以下なら建築基準法は関係ない」わけではない

2019年6月25日に施行された建築基準法の改正で、ホテル・旅館などへの用途変更で建築確認の手続きが必要になる面積は、100㎡超から200㎡超に引き上げられました。これにより「200㎡以下の戸建てなら手続きなしで簡易宿所にできる」と受け止められることがありましたが、不要になったのは確認の手続きであって、建築基準法の規定に合わせる義務はそのまま残っています。今回の通知は、この点をあらためて明確にし、書類で確かめるよう自治体に求めたものといえます。

静岡・山梨での案内状況（2026年10月時点）

旅館業の許可の窓口は、物件の所在地で分かれます。浜松市・静岡市・甲府市の物件は市の保健所が、それ以外の静岡県・山梨県内の物件は県の保健所が担当するため、従う案内も所在地によって変わります。（出典：静岡県「県内保健所一覧」（PDF）・山梨県「旅館」）

通知を受けた運用の開始時期や書類の扱いは、許可を出す自治体ごとに異なります。当社が2026年10月16日に各自治体の公開ページを確認した範囲で、通知への対応や関連する案内の状況は次のとおりです。

• 浜松市：保健所が「令和8年8月1日から、建築基準法に適合していることを示す書類が必要になります」と案内しています。200㎡以下の用途変更では建築士による証明書が必要です。証明書は任意様式で、証明する建築士の建築士番号と建物を特定できる情報を記載します。記載内容の相談先は市の建築行政課です。（出典：浜松市「旅館業関係」・案内チラシ（PDF））
• 静岡市：旅館業法以外の法令による規制があることと、建築や改装に着手する前に保健所へ相談することを案内しています。確認した時点では、建築士の証明書についての記載はありませんでした。（出典：静岡市「旅館業に関する手続き」）
• 静岡県（浜松市・静岡市以外）：旅館業法の案内ページで、消防法や建築基準法など関係するほかの法令への適合確認も必要と案内しています。こちらも確認した時点では、建築士の証明書についての記載はありませんでした。（出典：静岡県「旅館業法について」）
• 甲府市：旅館業の許可申請の際に、旅館としての検査済証の写しと消防法令適合通知書の写しを添付するよう案内しています。今回の通知への言及や、住宅を用途変更する場合の書類の扱いはページに記載がないため、保健所への確認が必要です。（出典：甲府市「旅館」）
• 山梨県（甲府市以外）：県の旅館業の案内ページには、確認した時点では建築士の証明書についての記載はありませんでした。また、県の富士・東部建設事務所は、用途変更のよくある質問をまとめた資料で、検査済証の交付を受けていない建物と知らずに中古物件を買い、用途変更できずに困っているという相談が多いとして、購入前に建築士などへ相談するよう呼びかけています。この資料は通知より前の2019年のものです。（出典：山梨県「旅館」・山梨県富士・東部建設事務所の用途変更に関する資料（PDF））

案内ページに記載がない地域でも、国の通知にもとづいて書類を求められる可能性があります。物件の所在地を管轄する保健所に、早めに確認してください。

住宅を旅館・簡易宿所にすると、建築基準法で何が変わる？

建築基準法では、ホテル・旅館は「特殊建築物」にあたります。浜松市保健所の案内にもあるとおり、ホテル・旅館は不特定多数の人が就寝する使い方のため、住宅よりも安全面の規定が厳しくなります。住宅として問題なく使われてきた建物でも、旅館として使うには改修が必要になることがあります。

山梨県の資料では、一戸建て住宅を旅館に用途変更する場合に新たにかかる規定の例として、次のようなものが挙げられています（面積・階数・構造・地域などで変わります）。

• 非常用の照明装置
• 内装制限（壁・天井の仕上げを燃えにくい材料にする）
• 防火上主要な間仕切壁
• 廊下の幅、直通階段、屋外への出口など避難に関する基準
• 排煙設備
• 換気設備、浄化槽の処理対象人員
• 一定の階数・規模では、耐火建築物などとする構造の基準

たとえば3階建ての建物を旅館に使う場合は、耐火建築物などとする基準がかかることがあります。延べ面積200㎡未満の3階建てで、一定の警報設備を設けた場合はこの基準から除かれますが、階段まわりを壁や戸で区画するなど別の基準がかかります。また、建てた当時の基準では適法だった建物（既存不適格建築物）でも、用途変更をすると現在の基準に合わせなければならない規定があります。

建築士の証明書は、書類を書いてもらえば済むものではありません。建築士に図面や現地を調べてもらう費用と手間がかかり、規定に合っていない部分があれば、防火区画や防火上主要な間仕切壁、非常用の照明装置などの改修をしてからでないと証明できないことがあります。

民泊（住宅宿泊事業）と旅館業の違い

「民泊」という言葉は、制度の違うものをまとめて呼ぶことが多いため、どちらで始めるのかを先に決めておくと、必要な確認がはっきりします。

項目	住宅宿泊事業（民泊新法）	旅館業（簡易宿所営業）
手続き	都道府県知事等への届出	都道府県知事（保健所設置市は市長）の許可
営業日数	1年間で180日まで	上限なし
主な施設の基準	台所・浴室・便所・洗面設備があり、人の居住の用に供されている家屋	客室の延床面積33㎡以上（宿泊者10人未満で申請する場合は3.3㎡×人数）など
今回の通知	対象外（旅館業の許可についての通知）	対象

年間を通して営業したい場合は旅館業の許可が必要で、今回の通知の対象になります。一方、住宅宿泊事業の届出は今回の通知の対象ではありませんが、消防法令上の設備や「消防法令適合通知書」が関わる点は共通です。民泊の消防手続きは「民泊を始めるときの消防手続きガイド」で詳しく解説しています。

民泊・簡易宿所用の物件を買う前に確認したい6つのこと

1. 用途地域で旅館が建てられるか

建築基準法第48条の用途制限により、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域などでは、原則として旅館（簡易宿所を含む）は建てられず、用途変更もできません。第一種住居地域では、旅館に使う部分の床面積が3,000㎡以下に制限されます。

また、市街化調整区域にある建物を旅館に用途変更するには、都市計画法の許可が必要です。空き家や古民家では市街化調整区域の物件も少なくありません。用途地域や市街化調整区域かどうかは、市町村の都市計画図や窓口で確認できます。

2. 検査済証があるか

検査済証は、建物が完成したときに建築基準法に合っていることを確認した証明です。山梨県の資料では、検査済証の交付を受けていない建物は法令に適合しているかが不明確なため、原則として用途変更できないとしています。建築士が図面調査や現地調査を行って報告書を作成し、その結果を確認検査の資格者が確かめるなどの方法で用途変更できる場合もあります。ただし資料は、調査に多くの時間と費用がかかったり、調査の結果、違反が見つかって用途変更を実現できなかったりするケースもあると注意を呼びかけています。

建築士が既存の建物を調べる手順は、国土交通省が「既存建築物の現況調査ガイドライン」にまとめています。200㎡以下で建築士の証明書を用意する場合も、確認済証・検査済証や建築当時の図面が残っているかどうかで、調査の手間は大きく変わります。売主や仲介会社に、契約前に書類の有無を確認しておきましょう。

3. 旅館業に使う床面積が200㎡を超えるか

用途変更する床面積の合計が200㎡を超えると、建築確認の手続き（確認申請）が必要になり、旅館業の許可の際には用途変更に係る確認済証を求められます。増築や大規模な修繕・模様替えを伴わず、用途変更する床面積が200㎡以下なら確認申請は不要ですが、許可の際に建築士の証明書を求められます。求め始める時期は自治体によって異なります。どちらになるかで、必要な書類と期間が変わります。なお、2階建て以上の建物などで大規模な改修をする場合は、用途変更とは別に確認申請が必要になることがあります。

4. 必要な改修の範囲と費用

前の章で挙げたように、旅館として使うには非常用照明や内装制限、避難経路などの改修が必要になることがあります。改修の範囲によっては費用が大きくなり、事業計画に影響します。購入を決める前に建築士に建物を見てもらい、どこまで改修が必要かの見通しを立てておくと安心です。

5. 学校や児童福祉施設などが近くにないか

旅館業法では、学校（大学を除く）や児童福祉施設などの敷地の周囲おおむね100mの区域内にあり、その施設の清純な環境が著しく害されるおそれがある場合、許可を与えないことができるとされています。社会教育施設など、対象に加わる施設は都道府県などの条例で定められているため、保健所に確認してください。

6. 消防設備はどこまで必要か

旅館・ホテル・簡易宿所は、消防法施行令の別表第一で「(5)項イ」という区分にあたり、不特定多数の人が利用する「特定防火対象物」として扱われます。住宅の住宅用火災警報器とは違い、主に次のような設備が必要になります。

• 自動火災報知設備：(5)項イは延べ面積にかかわらず設置が必要です。
• 誘導灯：避難口や避難の方向を示す照明です。避難が容易な建物などは設置が免除される場合があります。
• 消火器：延べ面積150㎡以上の場合などに必要です。

延べ面積300㎡未満などの要件を満たす建物では、「特定小規模施設用自動火災報知設備」を使える場合があり、無線式の感知器を選べば感知器間の配線工事がいらないため、工事の負担を抑えられることがあります。一方で、家主が同じ建物に住みながら一部の部屋を貸す場合などは、消防法令上の扱いが変わることがあります。建物に必要な設備の目安は、消防設備 かんたん自動診断で確認できます。

設備がそろったら、消防署の検査を受け、旅館業の許可申請に使う「消防法令適合通知書」の交付を申請します。建築の改修と消防設備の工事を同じ時期に進めることが多いため、工事の順番や内容を早めにすり合わせておくと、開業までの期間を短くしやすくなります。開業後も、設置した消防用設備等は定期的な点検と消防署への報告が必要です。点検の内容は消防用設備点検のページで解説しています。

開業までの進め方——物件の契約前に相談を

一般的には、次の順番で進めます。地域によって手順や必要書類が違うため、各窓口の案内に従ってください。

1. 物件の候補を絞り、用途地域と検査済証の有無を確認する
2. 建築士に建物を見てもらい、建築基準法に合わせるための改修の見通しを立てる
3. 図面を持って、保健所（旅館業）・建築の担当課（建築基準法）・消防署（消防法）に事前相談する
4. 物件を購入・契約する
5. 用途変更する床面積が200㎡を超える場合は、建築士に図面を作成してもらって確認申請を行い、工事の前に確認済証の交付を受ける
6. 建築の改修工事と、消防用設備の設置工事を行う（200㎡超の場合は、工事が終わったら建築主事等へ届け出る）
7. 200㎡以下の場合は、建築士による証明書を用意する。消防署の検査を受け、消防法令適合通知書の交付を受ける
8. 保健所に旅館業の許可を申請し、施設の検査を受ける

この流れで特に大切なのは、2と3を4の前に行うことと、200㎡超の場合は確認済証を受けてから工事に入ることです。物件を買ってから問題がわかっても、用途地域や建物の構造はあとから変えられません。

物件を決める前に、建物と消防設備の確認を

2026年5月28日の国の通知により、住宅を旅館・簡易宿所に用途変更して開業する場合、用途変更する床面積が200㎡以下でも建築士による証明書を求めるよう国が自治体に示し、浜松市のようにすでに運用を始めた自治体もあります。運用の開始時期や細かな扱いは自治体ごとに違うため、物件の所在地を管轄する保健所と建築の担当課に、購入前に確認しておくことが大切です。

ニッセー防災は、静岡県・山梨県と神奈川県西部（箱根の宿泊施設を中心に）で、消防用設備の点検・工事から消防署への届出まで自社で対応しています。現場スタッフは全員が国家資格の保有者です。民泊・簡易宿所の開業に向けて、物件に必要な消防設備の確認やお見積り、設備の設置工事をお手伝いします。計画段階の消防機関への事前相談は、当社にお任せください。消防法令適合通知書の交付申請などの書類手続きは、併設のニッセー防災行政書士事務所が連携して担当し、同じ窓口でご依頼いただけます。

一方で、当社には建築士が在籍していないため、建築士による証明書の作成には対応していません。証明書は建築士事務所にご依頼ください。旅館業の許可申請については、その分野での経験が豊富な行政書士の先生をご紹介することもできます。当社では消防設備の面から、物件選びの段階のご相談にも対応しています。現地調査・お見積りは無料ですので、お気軽にご相談ください。